Un piacevole possesso è una piacevole ricompensa? Il rischio dell’home office ha interrotto la domanda di spazi per uffici

foto: freepik.com

L’immobiliare è un’asset class che evoca molte emozioni, dovute principalmente al boom del settore immobiliare residenziale e alla sua selezione, in quanto è il bisogno numero uno per ogni polo. Si parla molto anche di immobili ad uso ufficio e delle conseguenze delle nuove tendenze nell’assunzione di dipendenti.

Rischio casalingo qui lavoro a distanza da casa ha fortemente interrotto la domanda di spazi per uffici nelle proprietà più grandi, in quanto significa un notevole risparmio per le aziende. Nelle prime due ondate di pandemia si è parlato molto anche delle proprietà dei magazzini o degli stessi centri logistici e di trasporto. È stato il risultato dell’aumento della domanda di e-commerce (commercio elettronico su Internet), che, allo stesso tempo, ha causato un forte sovraccarico nei magazzini e nelle aree di trasferimento che smistavano i pacchi negli armadietti dei pacchi o nei corrieri. Anche i centri commerciali hanno dovuto subire notevoli adeguamenti finanziari a causa della tempesta pandemica. È stato in loro che il lockdown per la pandemia ha provocato un vero e proprio “infarto”, che ad alcuni di loro è stato prevenuto. Si è parlato molto anche della situazione dei ristoratori per l’universalità del problema. Dopotutto, molte piccole imprese impiegano una notevole quantità di manodopera, il che ha causato gravi problemi a questa fascia di lavoratori e agli stessi proprietari. Per questo la chiusura è stata difficile anche per i clienti che amano mangiare fuori e rilassarsi con altre persone. Allora vi chiederete come la pandemia abbia colpito i proprietari di immobili che affittano spazi a ristoratori o operatori specializzati nel caso di complessi più grandi?

Per prima cosa, proviamo a vedere come funzionano tali strutture sulla base di alcuni esempi di investimenti che sono già stati effettuati.

Hala Koszyki a Varsavia

È stata fondata come stazione commerciale costruita nella città di Varsavia all’inizio del XX secolo. Il suo scopo era quello di organizzare la vendita al dettaglio per i residenti della parte meridionale della città. Il suo ideatore e primo investitore fu la città di Varsavia. Hala Koszyki fu distrutta durante le operazioni militari della seconda guerra mondiale. Fu ricostruito in tempi relativamente brevi e nel 1965 fu iscritto nel registro dei monumenti.

Dal lato degli investimenti, la sua vita è stata molto più interessante dal 2009. Fu allora che Avestus Real Estate acquistò il padiglione, lo sventrò e iniziò a rivitalizzarlo. Sfortunatamente, questo progetto di costruzione non è stato completato e i lavori sono stati sospesi. Nel 2012, Griffin Group ha acquistato la proprietà per uso commerciale. Il valore dell’accordo era di 115 milioni di zloty e attualmente lo spazio funge da fiera e ristorante ed è stato rinforzato con edifici per uffici, attualmente la proprietà appartiene a Globalworth e il disegno dell’edificio è mostrato di seguito. Il complesso dispone di 16.000 mq di uffici, 6.500 mq di spazi commerciali e 204 posti auto. Il reddito percepito dagli inquilini dell’azienda agricola garantisce un reddito per le casse del proprietario dell’immobile. Nel 2018 circa 3 milioni di persone hanno visitato la sala.

Figura 1. Koszyki Hall al momento (vista dall’esterno)

Fonte: Globalworth.com, data di utilizzo: 20.12.2021

Figura 2. Koszyki Hall ora (vista interna)

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Fonte: Globalworth.com, data di utilizzo: 20.12.2021

Figura 3. Sala Koszyki prima della rivitalizzazione (interno)

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Fonte: Globalworth.com, data di utilizzo: 20.12.2021

Sala “Gwardii” di Varsavia

Storicamente, la sala è stata costruita dalla città di Varsavia a cavallo tra il XIX e il XX secolo come una delle sale gemelle Mirowskie (Sala orientale). La città ha guadagnato denaro affittando chioschi e locali commerciali a singoli imprenditori. Anche le sale furono distrutte durante la seconda guerra mondiale, ma fino al 1944 erano il più grande centro commerciale di generi alimentari di Varsavia, cosa che gli valse il soprannome di “Pancia di Varsavia”. Nel 1953, la rinnovata sala est fu ceduta al club sportivo della polizia di Gwardia e fungeva da sala sportiva e di intrattenimento. La Western Hall (chiamata semplicemente Hala Mirowska) è rimasta – insieme all’adiacente bazar – nella sua originaria funzione commerciale.

Figura 4. Sala “Gwardii” prima della riabilitazione (vista interna)

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Fonte: propertynews.pl, data di utilizzo: 20-12-2021

Oltre alla zona ristorante, la sala “Gwardii” dispone anche di un mercato, che non indica una tipica tendenza dell’intrattenimento. Nonostante ciò, nella sala vengono organizzati numerosi eventi per garantire la popolarità di questo luogo.

Centrale elettrica di Powiśle, Varsavia

Questo è un posto relativamente nuovo nel cuore dell’intrattenimento di Varsavia, poiché un tempo era una vera e propria centrale elettrica. Nel periodo tra le due guerre era una delle più grandi centrali elettriche della Polonia. La produzione di elettricità è terminata nel 2001 e, più di 15 anni dopo la chiusura dell’impianto, la proprietà era di proprietà di Tristan Capital Partners e White Star Real Estate. La potenza di caffè, ristoranti e bar è stata pompata nelle pareti della centrale elettrica in un unico punto. C’è anche un’area di bellezza qui. Il grande vantaggio dell’investimento è l’immediata vicinanza dei viali della Vistola.

Figura 5. Centrale elettrica di Powiśle (vista interna)

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Fonte: elektroniapowisle.com, data di utilizzo: 20.12.2021

Tali istituzioni non esistono in Polonia, ma a Varsavia. Una posizione simile è la stazione “Food Hall” a Danzica e “Piotrkowska 217” a Łódź. Altri luoghi di intrattenimento sono limitati alle piazze cittadine, dove le proprietà sono di proprietà di diversi proprietari e gli stessi ristoranti competono molto di più tra loro. I luoghi sopra menzionati non includono regolarmente open house, discoteche a tema hip-hop o jazz. Apparentemente, gli eventi tematici organizzati in questi luoghi cercano di colmare queste lacune, ma i luoghi reali “hanno un’anima” e la disposizione tematica non sempre attira i clienti in un determinato luogo.

In che modo i proprietari di questo tipo di proprietà fanno soldi investendo nella vita culturale e di intrattenimento delle persone?

Innanzitutto, le suddette destinazioni guadagnano affittando uno spazio. Spesso l’inquilino paga un canone fisso, ma riceve anche un canone variabile a seconda del livello di vendita dei locali. I tassi di interesse fissi erano il dominio dei tempi pre-pandemici, venivano spesso utilizzati tassi di interesse ibridi, con una combinazione di un tasso di interesse variabile e un tasso di interesse fisso. Al momento, le chiusure causate dal numero di clienti (e dalla diminuzione del fatturato) hanno fatto sì che gli inquilini non fossero disposti a pagare un prezzo fisso. Tanti contratti di locazione sono stati modificati da pagamenti regolari e specifici a prezzi di vendita variabili in determinati spazi. Questo è uno dei modelli operativi di un tale ristorante. Naturalmente, il reddito da locazione deve essere ridotto dei costi operativi sostenuti dal proprietario dell’immobile. Quindi anche l’utile operativo (NOI) così calcolato, se diviso per il valore dell’immobile, ci dice quanto possiamo guadagnare da questo immobile (il cosiddetto rendimento). Questo calcolo è molto simile al “rendimento da dividendo” del mercato azionario. Nel caso del profitto, stiamo parlando più del risultato finanziario come il profitto operativo dell’azienda (utile operativo prima del pagamento degli interessi e delle tasse). Senza dimenticare le somiglianze, il numero inverso della misura del rendimento (cioè diviso per il rendimento) indica in quanti anni un investimento in un determinato immobile si ripaga da solo.

Un altro modello di guadagno degli immobili sopra citati può essere la consegna dell’immobile a un operatore che “gestisce” i locali al fine di ottenere il miglior rendimento possibile. Il vantaggio di questa soluzione è che l’operatore specializzato “tira” obblighi operativi dal proprietario dell’immobile (quindi l’investitore immobiliare è un tipico investitore passivo che non deve partecipare ai processi liquidativi e operativi). Tuttavia, tutto viene fatto con una commissione sul fatturato di un determinato immobile. La commissione è spesso il 10% del reddito netto dell’inquilino, ma almeno 15 euro per metro quadrato dello spazio affittato. L’inquilino ha il diritto di affittare l’immobile (con il consenso del proprietario dell’immobile).

Come si fa a guadagnare con questo tipo di immobili?

Quando si parla dei guadagni medi di questo tipo di immobili, vale la pena guardare i seguenti confronti basati sugli indici NAREIT del portale reit.com. Questo tipo di immobili appartiene al concetto ampio di “Retail REIT” (fondi immobiliari al dettaglio focalizzati su centri commerciali e negozi regionali). Questi tipi di funzionalità hanno consentito un taglio del 3,5-4% dal dividendo (colonna del rendimento del dividendo). La seconda colonna (YTD) mostra la ripresa dei singoli sottosettori abitativi a causa della pandemia prevalente.

Figura 6. Sviluppo degli investimenti per settore e sottosettore immobiliare, ottobre 2021

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Fonte: www.reit.com / NAREIT, data di utilizzo: 20-12-2021

Pertanto, si può stimare che proprietà come Hala Koszyki o Hala “Gwardii” consentano all’investitore di guadagnare almeno il 4% netto all’anno (al netto dell’imposta sui dividendi) in normali condizioni economiche. È chiaro che i valori ottenuti sono avvolti da un notevole mistero. Si ricorda, inoltre, che posizioni ben curate e valorizzate da parte della clientela consentono di superare sensibilmente i rapporti di redditività dei suddetti investimenti. In effetti, possiamo dedurre dalle informazioni finanziarie del proprietario di Hala Koszyk. L’aumento del reddito da locazione e del valore del portafoglio può essere visto almeno in parte nei grafici seguenti.

Figura 7. Valore del portafoglio, reddito da locazione ed EBITDA Globalworth

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Fonte: Globalworth Financial Report, accesso 12-2021

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