Nearshoring, e-commerce e nuovi investimenti stanno creando domanda di inventario

La sfida più grande per il mercato della logistica nei prossimi trimestri è la consegna tempestiva di strutture industriali e di magazzino adeguate. Il tasso di posti vacanti è al minimo storico del 3% e gli inquilini non vogliono aspettare. Le loro attività stanno crescendo e hanno bisogno di inventario immediatamente. Allo stesso tempo, a causa della difficile disponibilità di materiali da costruzione, i tempi di attesa per le nuove scorte stanno aumentando, afferma Jakub Kurek, Head of Industry and Warehousing di Newmark Polska.

Quali sono le principali fonti di domanda di spazio di archiviazione in Polonia?

Jakub Kurek, Newmark Polonia: L’interesse per il mercato azionario polacco rimane molto alto. I dati mostrano che nel primo trimestre di quest’anno le aziende hanno affittato quasi 1,6 milioni di metri quadrati. spazio industriale e di stoccaggio. Una delle principali fonti di domanda di scorte nel nostro Paese è ancora l’e-commerce, che ha subito un’accelerazione durante la pandemia man mano che i clienti si sono abituati allo shopping online. Gli esperti prevedono che lo sviluppo dinamico delle vendite online continuerà, il che significa la necessità di sale più moderne. Solo l’anno scorso, l’industria dell’e-commerce ha affittato quasi 2 milioni di piedi quadrati, ovvero quasi il 30%. spazio affittato a tutti. Un altro fenomeno relativamente nuovo, il cui impatto stiamo già iniziando a vedere nello sviluppo dello spazio di archiviazione, è il nearshoring. A causa dell’interruzione delle catene di approvvigionamento causata dalla pandemia e aggravata dalla guerra in Ucraina, le aziende stanno aumentando la loro capacità di produzione e stoccaggio in Europa. La Polonia è e sarà uno dei beneficiari di queste decisioni. Sempre più spesso ci sono richieste da parte di aziende che desiderano trasferire la loro produzione in Polonia dall’est.

Questa forte domanda resisterà all’aumento degli affitti?

L’aumento degli affitti è stato determinato dall’aumento dei costi e dalla minore disponibilità di materiali da costruzione, nonché dall’aumento dei prezzi dell’energia, dei trasporti e del lavoro. Oggi è difficile dire come gli inquilini sperimenteranno questi aumenti. Non tutti erano preparati per questo. I processi di leasing possono essere più complessi e alcune aziende hanno bisogno di più tempo per prendere decisioni. D’altra parte, possiamo assistere a un numero crescente di rinegoziazioni dovute ad es. da un punto di vista economico, più prevedibile con i progetti esistenti. Tuttavia, molte aziende che desiderano implementare piani di sviluppo dovranno ridefinire i propri budget e sedersi per negoziare con gli sviluppatori.

Qual è il ruolo dei consulenti in questo mercato complesso e in continua evoluzione?

Il mercato immobiliare industriale e di magazzino è un momento interessante ma non facile. Pertanto, l’importanza della consulenza professionale sta crescendo. Qual è il nostro ruolo? Supportiamo gli inquilini presentando diverse opzioni e consigliando soluzioni adeguate. Usiamo la vasta esperienza del nostro dipartimento per supportarci con il dipartimento di ricerca e consulenza di mercato di Newmark Polska. Più il mercato è imprevedibile, più teniamo il dito sul polso e siamo preparati a varie variazioni nell’evoluzione della situazione. Il dipartimento Industria e Magazzino di Newmark Polska è un team di consulenti esperti specializzati in diverse aree in modo che ogni problema possa essere negoziato e discusso in un team. Stiamo ampliando il reparto assumendo i migliori consulenti del mercato. Allo stesso tempo, ci stiamo sviluppando intensamente nelle regioni e abbiamo recentemente ampliato la nostra filiale in Pomerania e Kujawy: il nord del paese è una delle direzioni in cui vogliamo investire. Nel rappresentare gli interessi dei nostri inquilini, utilizziamo la nostra vasta esperienza e tutta la nostra esperienza di mercato, ma affrontiamo ogni argomento e cliente in modo molto individuale.

Tornando alla situazione del mercato, i locali più vecchi i cui proprietari non devono affrontare il boom del mercato delle costruzioni possono essere un’opzione per gli inquilini?

A causa del grande interesse dei mercati dei capitali per gli edifici adibiti a magazzino, da anni abbiamo una situazione in Polonia in cui gli sviluppatori che volevano costruire, commercializzare e vendere rapidamente i loro locali sono stati in grado di offrire prezzi di affitto più convenienti per i nuovi magazzini. rispetto a quelli offerti nei padiglioni più vecchi, compensando eventuali perdite con la possibilità di vendere parchi a un prezzo accessibile. Ma questo è cambiato. Gli investitori sono ancora interessati ai migliori prodotti in Polonia, ma sono anche più cauti. Pertanto, ora, nonostante i proprietari di vecchi edifici stiano approfittando anche della situazione economica per aumentare i canoni di locazione, gli affitti dei nuovi edifici sono superiori a quelli dei vecchi. Il che è logico, ma in Polonia non è mai successo prima e gli inquilini non sono ancora abituati a questo modello. Per rispondere alla tua domanda, penso che le azioni più vecchie siano sicuramente un’opzione dal punto di vista economico. Soprattutto perché sono stati modernizzati, ad esempio, per quanto riguarda soluzioni di risparmio energetico e certificati ecologici. Tuttavia, non tutti gli inquilini sono disposti e in grado di utilizzare questa opzione a causa delle elevate esigenze poste alle loro operazioni per adattare lo spazio.

L’aumento dei prezzi degli affitti è la sfida più grande per gli operatori del mercato nei prossimi trimestri?

I nostri clienti devono affrontare molte sfide, come l’aumento degli affitti o la vendita di scorte più lunga. Tuttavia, la cosa più importante, penso, sia la consegna tempestiva dello spazio giusto. Il tasso di posti vacanti della Polonia è ai minimi storici, rimanendo a una media del 3% nel primo trimestre. E gli inquilini non possono aspettare molto per avere spazio oggi, le loro attività stanno crescendo e hanno bisogno di inventario “immediatamente”. Allo stesso tempo, i tempi di attesa per i nuovi locali sono stati portati a 12-14 mesi a causa della difficile reperibilità dei materiali da costruzione.

Per fornire un prodotto finito, gli sviluppatori dovrebbero costruire più spazio in modo speculativo. Sono disposti a correre tali rischi?

Di recente, gli sviluppatori hanno mostrato una tendenza crescente a costruire nuovi spazi in modo speculativo. Nel 2021, fino al 21 per cento. Il 100% del volume dello spazio è stato costruito. speculativamente, questa percentuale è salita al 25 percento nel primo trimestre di quest’anno. E sebbene negli ultimi mesi abbiamo sentito segnali dal mercato che gli sviluppatori sono più cauti sui nuovi investimenti, sono convinto che i cinque magazzini più grandi (Mazowsze, Alta Slesia, Polonia centrale, Bassa Slesia e Grande Polonia) nelle migliori posizioni, costruendo le locazioni proseguiranno. Un ottimo esempio di tale area è Tri-City, dove il tasso di sfitto nel primo trimestre di quest’anno era dell’1,4%, il che significa che non c’erano posti liberi e nuovi locali sono rapidamente scomparsi dal mercato.

Quali destinazioni, oltre a Tricity, sono le più apprezzate dai clienti?

Tri-City è una delle aree in via di sviluppo più dinamico, grazie in particolare agli investimenti nelle infrastrutture portuali, ferroviarie e stradali. Vediamo un grande potenziale nello sviluppo di una nuova catena logistica che collegherebbe il Mar Baltico all’Adriatico, soprattutto ora, in tempi di interruzione della catena di approvvigionamento. I primi cinque mercati azionari che ho già menzionato sono in prima linea da anni. Varsavia ei suoi dintorni sono un pioniere indiscusso in termini di moderne risorse di magazzino e interesse degli inquilini. L’Alta Slesia è molto vicina alla capitale, che è una regione unica, e il suo potenziale è in gran parte dovuto alla struttura di espansione urbana della regione. L’Alta Slesia è una dozzina di città simili, molto ben collegate, ognuna con un forte centro economico e commerciale. Altre grandi aree iniziano a svilupparsi nella stessa direzione, e qui vedo la loro forza. I collegamenti e la cooperazione tra città e comuni supportano anche il mercato del lavoro e consentono di estendere le assunzioni a un’area più ampia e, come sapete, l’accesso dei dipendenti è uno dei principali magneti per inquilini e investitori. La Polonia centrale è il terzo mercato azionario più grande del paese. Il principale vantaggio della zona è la sua posizione centrale all’incrocio tra le autostrade A1 e A2 e l’autostrada S8. Grazie alla sua posizione e all’ampia rete stradale, la Polonia centrale è diventata un luogo di distribuzione di merci per molte aziende in Polonia e all’estero.

A causa dei bassi costi aziendali, molti inquilini si concentrano sull’Europa centrale e orientale. Con chi e come compete la Polonia nella regione?

Grazie alla sua posizione nel cuore dell’Europa, la Polonia è un centro logistico naturale tra Oriente e Occidente. Il nostro grande vantaggio è la rete stradale e autostradale sviluppata, che è completata dalla rete ferroviaria e dal trasporto marittimo. Per le aziende di logistica è importante anche il vantaggio delle aree pianeggianti. Nell’Europa centrale e orientale competiamo principalmente con Repubblica Ceca, Slovacchia, Ungheria e Romania. Va notato, tuttavia, che nonostante l’elevata inflazione in tutta Europa e oltre, e l’aumento delle rendite azionarie, la Polonia rimane competitiva. Rispetto all’Occidente, abbiamo anche un migliore accesso ai lavoratori e un minor costo del lavoro. Indubbiamente, semplificare le procedure, accelerare le decisioni amministrative e coprire la maggior parte del Paese con gli attuali piani di sviluppo regionale locale ci aiuterebbe a sviluppare gli investimenti mantenendo un alto livello di competitività.

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